Не ждали

Иркутские девелоперы "работают на грани рентабельности".
Среди компаний есть первые банкротства

Девелоперы переживают не лучшие времена. Некоторые компании заморозили строительство своих объектов в Иркутске, другие и вовсе отказались от строительных планов. А те, кому посчастливилось закончить и ввести здания в эксплуатацию, сдают площади в аренду по ставкам в 2 раза ниже запланированных. Сегодня в бизнес-центрах Иркутска сдано в аренду не более 50% площадей, считают эксперты. Снижение арендных ставок прекратится еще не скоро.

Как выяснил корреспондент газеты "Дело", к началу 2010 года в Иркутске завершено строительство четырех бизнес-центров из шести, запланированных к вводу в 2009 или даже еще в 2008гг.
Напомним, в конце 2008 — начале 2009гг. о планах по завершению строительства заявили владельцы пяти коммерческих центров: "Карамель" (площадь 26 тыс. кв.м, стоимость — около $20 млн), "Jam Молл" (площадь 30 тыс. кв.м, около $30 млн) и первая очередь делового района "Иркутск-Сити" — бизнес-центр "Терра" — группы компаний "Актив". Торгово-развлекательную часть коммерческого проекта (общая площадь 100 тыс кв.м) компании "Континенталь-инвест" на Шишиловском острове планировалось ввести в конце 2009 года. Вторую очередь, включающую торговые и офисные площади, обещали ввести в середине 2011 года. Бизнес-центр "Такота" собирались сдать в эксплуатацию весной 2009 года.
Из перечисленных проектов в 2009 году закончено, хоть и с опозданием, строительство трех: "Jam Moll" (ул.Сергеева, 3); БЦ "Такота" (ул.Байкальская, 293/7); БЦ "Терра" (ул.Октябрьской революции, 1/4). Еще один деловой центр — "Зенит" (ул.Пискунова, 122/1) ввели как раз на стыке 2008-2009гг.
Срыв графика работ в центре "Jam Молл" был связан со сменой генподрядчика, в проекте "Карамель" изменения произошли из-за прекращения финансирования банком-партнером "ВТБ24", сообщил корреспонденту газеты "Дело" представитель девелоперской компании "Ross Group" Александр Бахтеев, осуществляющий поиск арендаторов для этих двух центров. Заморозка проекта на Шишиловском острове связана с тем, что в отношении компании "Континенталь-Сибирь" (входит в ГК "Континенталь-инвест") введена процедура банкротства. Против ООО "Континенталь-Сибирь" с июля прошлого года заявления о банкротстве в суд подали сразу несколько компаний: ООО ТД Амурметалл", ЗАО"Сибпромснаб", ЗАО "Сталепромышленная компания" и ОАО "Белон", говорится на сайте Арбитражного суда Иркутской области.
Представитель ООО "Континенталь-Сибирь" в беседе с корреспондентом газеты "Дело" сказал, что иски контрагентов для компании не стали неожиданностью, и отметил, что намерения по завершению строительства остаются в силе. По его словам, теперь окончание работ на ТРК запланировано на первое полугодие 2011 года.
Другой девелопер — группа компаний "Актив" — отказался от первоначальных планов по застройке всего земельного участка. "У нас остается еще 6-7 гектар рядом с бизнес-центром "Терра"". Но надо трезво смотреть на вещи: застроить всю площадку собственными силами, как планировалось, у нас не получится, — признается коммерческий директор проекта "Иркутск-Сити" Илья Круговых. — Поэтому мы продаем участок по частям. Но это не заурядная распродажа наделов. Мы постараемся, чтобы остальные здания не диссонировали с уже построенным. С нашей стороны возможна помощь в проектировании и собственно строительстве". По словам Круговых, девелопер уже ведет переговоры с потенциальными покупателями, однако пока ни один договор еще не заключен.
Как признаются опрошенные девелоперы, успешно построены в основном те объекты, возведение которых велось на собственные деньги. "Еще год назад я говорил о том, что строить сейчас на заемные средства практически невозможно: реализация девелоперского проекта будет под большим вопросом, если у застройщика нет собственных средств", — повторяет Илья Круговых. "Действительно, в прошлом году для некоторых застройщиков банки начали поднимать ставки. Даже по уже выданным кредитам, — знает управляющий БЦ "Зенит" Вадим Литвиненко. — Вместо обещанных 12% годовых девелоперы должны были возвращать деньги уже по ставкам 16-17%. Знаю, что по некоторым уже дефолтным кредитам банки вынуждают заемщиков продавать площади, оформленные в залог, для того, чтобы закрыть долг".
При этом цены продажи и арендные ставки на рынке коммерческой недвижимости неуклонно снижаются. В среднем за прошедший год бизнес-площади (и продажа, и аренда) подешевели на 30%. Половина этого снижения пришлась на период с сентября по декабрь 2009 года.
Так, по данным интернет-портала REALTY.IRK.RU, с января 2009 года цены на торговую недвижимость в Иркутске снизились на 31%. Самое сильное снижение зафиксировано в Кировском районе — на 51% (с 157 до 78 тыс руб/кв.м), в Куйбышевском — на 49% (с 45 до 23 тыс руб/кв.м), в Свердловском — на 19% (с 58 до 42 тыс руб/кв.м. В Октябрьском и Ленинском районах цены за год снизились всего на 2% и 3% соответственно (с 71 до 48 тыс руб/кв.м и с 36 до 37 тыс руб/кв.м).
Цены предложений на офисную недвижимость в целом по городу снизились за год на 38%. При этом в Кировском районе средняя стоимость снизилась на 37% (с 118 до 74 тыс руб/кв.м), в Куйбышевском — на 54% (с 80 до 37 тыс руб/кв.м), в Октябрьском — на 31% (с 69 до 48 тыс руб/кв.м), в Свердловском — на 36% (с 65 до 41 тыс руб/кв.м), в Ленинском — на 31% (с 51 до 35 тыс руб/кв.м).
Ставки аренды торговых площадей снизились на 33% в целом по Иркутску. В Кировском районе аренда подешевела на 45% (с 1640 до 910 руб/кв.м в месяц), в Куйбышевском — на 68% (с 730 до 230 руб/кв.м), в Октябрьском — на 28% (с 780 до 560 руб/кв.м). В Ленинском районе было зафиксировано самое значительное снижение — на 73% (с 640 до 170 руб/кв.м в месяц).
Примечательно, что в Свердловском районе ставки аренды торговых площадей, напротив, за год выросли — на 48% (с 460 до 680 руб/кв.м. в месяц). Аналитики объясняют это тем, что аренда успела серьезно "просесть" еще в конце 2008 года, а в сентябре 2009 года в этом районе появилось несколько "дорогих" объектов: к примеру, в ТЦ "Универ-Сити" в микрорайоне Университетский и в здании на 2-ой Железнодорожной. Также есть небольшой рост стоимости аренды в магазинах Кировского района: с сентября по декабрь 2009 года средняя ставка в этом районе выросла на 6% (с 860 до 910 руб/кв.м в мес). На значение средней ставки повлиял появившийся в предложении объект с "золотой" улицы Урицкого со ставками 2500-3000 руб/кв.м в месяц.
Аренда офисов в Иркутске за аналогичный период подешевела на 29%, подсчитали аналитики REALTY.IRK.RU. В Кировском районе за год арендные ставки снизились на 21% (с 990 до 780 руб/кв.м в месяц), в Куйбышевском — на 38% (с 530 до 330 руб/кв.м), в Октябрьском — на 41% (с 930 до 550 руб/кв.м). В Ленинском районе, как и на рынке аренды торговой недвижимости, было зафиксировано самое значительное снижение — на 59% (с 490 до 200 руб/кв.м в месяц). В Свердловском районе динамика ставок аренды офисных площадей, как и торговых, оказалась положительной: за год прирост составил 13% (с 550 до 620 руб/кв.м в мес).
Весь год, по мнению Вадима Литвиненко, арендодатели переживали тяжкие времена: "Заполняемость деловых центров арендаторами в течение года можно оценить в объеме 50%. То есть половина площадей просто пустовала. Понятное дело, всем приходилось снижать арендные ставки, чтобы удержать арендатора. А если кто-то говорит, что ставки не снижал, то это лукавство".
В БЦ "Такота", говорит заместитель директора бизнес-центра Светлана Колотовкина, арендные ставки не снижались. Компания, по ее словам, просто "структурировала систему арендных платежей", убрав из ставки аренды оплату ряда "необязательных" услуг. Сейчас стоимость аренды в бизнес-центре находится в диапазоне 590-1000 руб/кв.м в месяц. Кроме того, арендаторам "Такоты" был предложен бонус — площади свободной планировки и индивидуальный дизайн-проект помещения за счет собственника здания. Ремонт арендаторы, правда, оплачивали сами. С помощью таких предложений, говорит Светлана Колотовкина, площади центра удалось сдать на 100%.
Профучастники отмечают, что снижение ставок в некоторых бизнес-центрах привело к тому, что сроки окупаемости этих проектов серьезно увеличиваются. "К примеру, мне известно, что торговые центры "BrandHall" и "ФортунаPlaza" весь год работали на грани рентабельности", — говорит один из респондентов, знакомый с ситуацией в проектах. Примечательно, что два года назад глава ГК "Фортуна" Нина Чекотова в интервью одной из иркутских газет отмечала, что затраты на реставрацию бывшей пельменной на Карла Маркса (где сейчас и расположен "BrandHall") были по меньшей мере в 2 раза выше, чем на строительство аналогичного по площади здания из современных материалов.
Нынешний руководитель ГК "Фортуна" Анастасия Замаратская соглашается с тем, что сроки окупаемости девелоперских проектов сильно замедлились. "Показатели действительно снизились", — говорит она и объясняет это тем, что кризис сказался прежде всего на арендаторах торговых площадей. Некоторые были вынуждены свернуть бизнес и освободить помещения. "Тем не менее, мы не демпингуем. Поскольку считаем, что для того, чтобы удержать арендатора надо выдавать, в первую очередь, качественный квадратный метр и сопутствующий сервис", — говорит она.

Газета "Дело" №2 (358), от 29 января 2010г.


1.02.2010

Читайте также

19.06.2019

Арбитражному суду Иркутской области требуется специалист для работы в архиве. К опыту и стажу работы требования не предъявляются. Необходимо наличие среднего профессионального образования. Обращаться в отдел кадров и государственной службы по телефонам: 254-220, 254-230.

14.06.2019

14 июня 2019 года председатель суда Алдатов Б.К., заместитель председателя суда Коломинова Н.Ю. провели совещание судей.

13.06.2019

13 июня 2019 года состоялось совещание председателей судебных составов Арбитражного суда Иркутской области

13.06.2019

13 июня 2019 года состоялось заседание Президиума Арбитражного суда Иркутской области

13.06.2019

13 июня 2019 года председатель суда Б.К. Алдатов принял участие в конференции по вопросам изменения законодательства в сфере несостоятельности (банкротства).

10.06.2019

10 июня 2019 года председатель суда Б.К. Алдатов провел рабочую встречу со студентами Восточно-Сибирского филиала ФГБОУ ВО «Российский государственный университет правосудия», на которой затронул вопросы значимости юридической профессии в современной России, специфики государственной гражданской службы в суде, ответил на вопрос, как стать судьей и другие вопросы.

© 2013 Арбитражный суд Иркутской области
664025, г. Иркутск, бульвар Гагарина, д. 70

Разработка сайта: Иртек.ру
Яндекс.Метрика