Не ждали

Иркутские девелоперы "работают на грани рентабельности".
Среди компаний есть первые банкротства

Девелоперы переживают не лучшие времена. Некоторые компании заморозили строительство своих объектов в Иркутске, другие и вовсе отказались от строительных планов. А те, кому посчастливилось закончить и ввести здания в эксплуатацию, сдают площади в аренду по ставкам в 2 раза ниже запланированных. Сегодня в бизнес-центрах Иркутска сдано в аренду не более 50% площадей, считают эксперты. Снижение арендных ставок прекратится еще не скоро.

Как выяснил корреспондент газеты "Дело", к началу 2010 года в Иркутске завершено строительство четырех бизнес-центров из шести, запланированных к вводу в 2009 или даже еще в 2008гг.
Напомним, в конце 2008 — начале 2009гг. о планах по завершению строительства заявили владельцы пяти коммерческих центров: "Карамель" (площадь 26 тыс. кв.м, стоимость — около $20 млн), "Jam Молл" (площадь 30 тыс. кв.м, около $30 млн) и первая очередь делового района "Иркутск-Сити" — бизнес-центр "Терра" — группы компаний "Актив". Торгово-развлекательную часть коммерческого проекта (общая площадь 100 тыс кв.м) компании "Континенталь-инвест" на Шишиловском острове планировалось ввести в конце 2009 года. Вторую очередь, включающую торговые и офисные площади, обещали ввести в середине 2011 года. Бизнес-центр "Такота" собирались сдать в эксплуатацию весной 2009 года.
Из перечисленных проектов в 2009 году закончено, хоть и с опозданием, строительство трех: "Jam Moll" (ул.Сергеева, 3); БЦ "Такота" (ул.Байкальская, 293/7); БЦ "Терра" (ул.Октябрьской революции, 1/4). Еще один деловой центр — "Зенит" (ул.Пискунова, 122/1) ввели как раз на стыке 2008-2009гг.
Срыв графика работ в центре "Jam Молл" был связан со сменой генподрядчика, в проекте "Карамель" изменения произошли из-за прекращения финансирования банком-партнером "ВТБ24", сообщил корреспонденту газеты "Дело" представитель девелоперской компании "Ross Group" Александр Бахтеев, осуществляющий поиск арендаторов для этих двух центров. Заморозка проекта на Шишиловском острове связана с тем, что в отношении компании "Континенталь-Сибирь" (входит в ГК "Континенталь-инвест") введена процедура банкротства. Против ООО "Континенталь-Сибирь" с июля прошлого года заявления о банкротстве в суд подали сразу несколько компаний: ООО ТД Амурметалл", ЗАО"Сибпромснаб", ЗАО "Сталепромышленная компания" и ОАО "Белон", говорится на сайте Арбитражного суда Иркутской области.
Представитель ООО "Континенталь-Сибирь" в беседе с корреспондентом газеты "Дело" сказал, что иски контрагентов для компании не стали неожиданностью, и отметил, что намерения по завершению строительства остаются в силе. По его словам, теперь окончание работ на ТРК запланировано на первое полугодие 2011 года.
Другой девелопер — группа компаний "Актив" — отказался от первоначальных планов по застройке всего земельного участка. "У нас остается еще 6-7 гектар рядом с бизнес-центром "Терра"". Но надо трезво смотреть на вещи: застроить всю площадку собственными силами, как планировалось, у нас не получится, — признается коммерческий директор проекта "Иркутск-Сити" Илья Круговых. — Поэтому мы продаем участок по частям. Но это не заурядная распродажа наделов. Мы постараемся, чтобы остальные здания не диссонировали с уже построенным. С нашей стороны возможна помощь в проектировании и собственно строительстве". По словам Круговых, девелопер уже ведет переговоры с потенциальными покупателями, однако пока ни один договор еще не заключен.
Как признаются опрошенные девелоперы, успешно построены в основном те объекты, возведение которых велось на собственные деньги. "Еще год назад я говорил о том, что строить сейчас на заемные средства практически невозможно: реализация девелоперского проекта будет под большим вопросом, если у застройщика нет собственных средств", — повторяет Илья Круговых. "Действительно, в прошлом году для некоторых застройщиков банки начали поднимать ставки. Даже по уже выданным кредитам, — знает управляющий БЦ "Зенит" Вадим Литвиненко. — Вместо обещанных 12% годовых девелоперы должны были возвращать деньги уже по ставкам 16-17%. Знаю, что по некоторым уже дефолтным кредитам банки вынуждают заемщиков продавать площади, оформленные в залог, для того, чтобы закрыть долг".
При этом цены продажи и арендные ставки на рынке коммерческой недвижимости неуклонно снижаются. В среднем за прошедший год бизнес-площади (и продажа, и аренда) подешевели на 30%. Половина этого снижения пришлась на период с сентября по декабрь 2009 года.
Так, по данным интернет-портала REALTY.IRK.RU, с января 2009 года цены на торговую недвижимость в Иркутске снизились на 31%. Самое сильное снижение зафиксировано в Кировском районе — на 51% (с 157 до 78 тыс руб/кв.м), в Куйбышевском — на 49% (с 45 до 23 тыс руб/кв.м), в Свердловском — на 19% (с 58 до 42 тыс руб/кв.м. В Октябрьском и Ленинском районах цены за год снизились всего на 2% и 3% соответственно (с 71 до 48 тыс руб/кв.м и с 36 до 37 тыс руб/кв.м).
Цены предложений на офисную недвижимость в целом по городу снизились за год на 38%. При этом в Кировском районе средняя стоимость снизилась на 37% (с 118 до 74 тыс руб/кв.м), в Куйбышевском — на 54% (с 80 до 37 тыс руб/кв.м), в Октябрьском — на 31% (с 69 до 48 тыс руб/кв.м), в Свердловском — на 36% (с 65 до 41 тыс руб/кв.м), в Ленинском — на 31% (с 51 до 35 тыс руб/кв.м).
Ставки аренды торговых площадей снизились на 33% в целом по Иркутску. В Кировском районе аренда подешевела на 45% (с 1640 до 910 руб/кв.м в месяц), в Куйбышевском — на 68% (с 730 до 230 руб/кв.м), в Октябрьском — на 28% (с 780 до 560 руб/кв.м). В Ленинском районе было зафиксировано самое значительное снижение — на 73% (с 640 до 170 руб/кв.м в месяц).
Примечательно, что в Свердловском районе ставки аренды торговых площадей, напротив, за год выросли — на 48% (с 460 до 680 руб/кв.м. в месяц). Аналитики объясняют это тем, что аренда успела серьезно "просесть" еще в конце 2008 года, а в сентябре 2009 года в этом районе появилось несколько "дорогих" объектов: к примеру, в ТЦ "Универ-Сити" в микрорайоне Университетский и в здании на 2-ой Железнодорожной. Также есть небольшой рост стоимости аренды в магазинах Кировского района: с сентября по декабрь 2009 года средняя ставка в этом районе выросла на 6% (с 860 до 910 руб/кв.м в мес). На значение средней ставки повлиял появившийся в предложении объект с "золотой" улицы Урицкого со ставками 2500-3000 руб/кв.м в месяц.
Аренда офисов в Иркутске за аналогичный период подешевела на 29%, подсчитали аналитики REALTY.IRK.RU. В Кировском районе за год арендные ставки снизились на 21% (с 990 до 780 руб/кв.м в месяц), в Куйбышевском — на 38% (с 530 до 330 руб/кв.м), в Октябрьском — на 41% (с 930 до 550 руб/кв.м). В Ленинском районе, как и на рынке аренды торговой недвижимости, было зафиксировано самое значительное снижение — на 59% (с 490 до 200 руб/кв.м в месяц). В Свердловском районе динамика ставок аренды офисных площадей, как и торговых, оказалась положительной: за год прирост составил 13% (с 550 до 620 руб/кв.м в мес).
Весь год, по мнению Вадима Литвиненко, арендодатели переживали тяжкие времена: "Заполняемость деловых центров арендаторами в течение года можно оценить в объеме 50%. То есть половина площадей просто пустовала. Понятное дело, всем приходилось снижать арендные ставки, чтобы удержать арендатора. А если кто-то говорит, что ставки не снижал, то это лукавство".
В БЦ "Такота", говорит заместитель директора бизнес-центра Светлана Колотовкина, арендные ставки не снижались. Компания, по ее словам, просто "структурировала систему арендных платежей", убрав из ставки аренды оплату ряда "необязательных" услуг. Сейчас стоимость аренды в бизнес-центре находится в диапазоне 590-1000 руб/кв.м в месяц. Кроме того, арендаторам "Такоты" был предложен бонус — площади свободной планировки и индивидуальный дизайн-проект помещения за счет собственника здания. Ремонт арендаторы, правда, оплачивали сами. С помощью таких предложений, говорит Светлана Колотовкина, площади центра удалось сдать на 100%.
Профучастники отмечают, что снижение ставок в некоторых бизнес-центрах привело к тому, что сроки окупаемости этих проектов серьезно увеличиваются. "К примеру, мне известно, что торговые центры "BrandHall" и "ФортунаPlaza" весь год работали на грани рентабельности", — говорит один из респондентов, знакомый с ситуацией в проектах. Примечательно, что два года назад глава ГК "Фортуна" Нина Чекотова в интервью одной из иркутских газет отмечала, что затраты на реставрацию бывшей пельменной на Карла Маркса (где сейчас и расположен "BrandHall") были по меньшей мере в 2 раза выше, чем на строительство аналогичного по площади здания из современных материалов.
Нынешний руководитель ГК "Фортуна" Анастасия Замаратская соглашается с тем, что сроки окупаемости девелоперских проектов сильно замедлились. "Показатели действительно снизились", — говорит она и объясняет это тем, что кризис сказался прежде всего на арендаторах торговых площадей. Некоторые были вынуждены свернуть бизнес и освободить помещения. "Тем не менее, мы не демпингуем. Поскольку считаем, что для того, чтобы удержать арендатора надо выдавать, в первую очередь, качественный квадратный метр и сопутствующий сервис", — говорит она.

Газета "Дело" №2 (358), от 29 января 2010г.